Viager et usufruit d'un viager

Viager : la naissance de l’usufruitier et ses obligations

Un viager est un contrat passé entre deux parties, à savoir l’acquéreur qui verse une rente au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Ce genre de contrat divise le droit de propriété entre deux personnes : d’un côté il y l’usufruitier (le vendeur) qui a le droit de jouir du bien dont il n’a pas la propriété, c'est-à-dire s’en servir (l’habiter) ou en tirer des revenus (le mettre en location) ; et d’un l'autre côté il y a le nu-propriétaire qui garde le droit de disposer du bien, c'est-à-dire le droit de vendre ou léguer son droit sans pouvoir l’utiliser. Le nu-propriétaire ne devient propriétaire de son bien qu’au décès de l’usufruitier. La nue-propriété est généralement constituée par la rente ou le bouquet payé à la conclusion du contrat viager.

L’usufruit d’un viager est donc le droit du propriétaire de pouvoir continuer à habiter ou louer sa maison jusqu’au jour de son décès. Toutefois, à son extinction, le bien devra être dans l’état dans lequel il se trouvait le jour de la conclusion du contrat de viager, ce qui implique qu’il doit veiller à entretenir la maison et payer tous les frais liés à l’entretien,excepté les grosses réparations qui sont à la charge du nu-propriétaire.

L’usufruitier ou le vendeur est redevable des taxes puisque c’est lui qui a le droit de l'habiter la maison ainsi que dans jouir.

Le viager donne le droit à l’acheteur (nu-propriétaire) de récupérer immédiatement le bien contre le versement d’une rente plus élevée que la rente habituelle, soit environ plus 10%. Le droit d’usufruit et d’usage (si la maison a été louée par l’usufruitier) prend aussi fin à ce moment, de même que le versement de la rente habituelle.

Les cas particuliers du contrat de viager

Deux cas peuvent avoir lieu : le décès du vendeur et la nullité de la vente, ou le décès de l’acheteur et les obligations de ses héritiers.

Effectivement, les héritiers du vendeur peuvent revenir sur la vente du bien immobilier si le vendeur est atteint d’une maladie le jour de la signature du viager ou que son décès survient dans les 20 jours à partir du lendemain de la signature du contrat.

Du côté de l’acheteur, s’il décède, ses héritiers lui succèdent et ont droit comme prévu dans le contrat viager à la succession du bien mais doivent continuer le paiement de la rente, le bien devenant leur succession.